Los Derechos del Arrendatario en el Contrato de Arrendamiento de Local Comercial1
Según el Código de Comercio, hacen parte de los establecimientos de comercio los contratos de arrendamiento de local comercial sin embargo, este Código no regula completamente esta categoría jurídica y en consecuencia se debe acudir al reenvío normativo contenido en el artículo 22 ibidem. Entonces, si bien los artículos 518 y siguientes del Código de Comercio contemplan aspectos relacionados con esta modalidad de arrendamiento, su alcance se limita exclusivamente a tres derechos especiales dentro de la relación contractual: (i) el derecho a la renovación del contrato, (ii) el derecho al desahucio y (iii) el derecho de preferencia en el arrendamiento.
Es importante destacar que las disposiciones contempladas en el Código de Comercio son de obligatorio cumplimiento, en virtud de lo señalado en el artículo 5243 ibidem, por lo cual las partes no pueden pactar estipulaciones que desconozcan o contraríen lo allí previsto. En consecuencia, cualquier acuerdo contractual que pretenda modificar, limitar o excluir las reglas establecidas por el legislador carecerá de validez.
1. Derecho a la Renovación del Contrato:
Analicemos el artículo 5184 en el cual, el legislador reconoce el derecho del arrendatario a la renovación del contrato de arrendamiento del local comercial, siempre que haya ocupado el inmueble de manera continua por un término mínimo de dos (2) años. Este derecho opera de manera automática, salvo en los tres eventos excepcionales establecidos de forma taxativa por la ley; i) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato, ii) Cuando el arrendador necesite el inmueble para desarrollar una actividad económica suya diferente a la que ejecutaba el arrendatario, iii) Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado.
Dicha disposición tiene como finalidad garantizar la estabilidad del comerciante y la continuidad de su actividad económica en el establecimiento de comercio ya que el arrendatario ha destinado esfuerzos económicos, operativos y comerciales para posicionar su negocio, atraer clientela y lograr que los consumidores identifiquen y asocien la ubicación del inmueble con la actividad que desarrolla.
No obstante, la ley reconoce que, al momento de la renovación, las partes pueden renegociar las condiciones del contrato, en particular aspectos como el valor del canon de arrendamiento y la duración del nuevo término contractual. Ha manifestado la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 31 de octubre de 1994 – expediente 3868 – que:
“Renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones económicas o de estabilización de condiciones para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes. Se pretende defender la estabilidad del establecimiento de comercio con sus valores intrínsecos y los humanos y sociales vinculados a los contratos de trabajo respectivos.”
Precisamente por ello el legislador, en el artículo 5195 del Código de Comercio, prevé un mecanismo para resolver las discrepancias que surjan entre arrendador y arrendatario, facultando a cualquiera de las partes para acudir ante la jurisdicción ordinaria, por medio de un proceso verbal, a fin de que sea el juez quien defina las condiciones aplicables a la renovación cuando no haya acuerdo.
Es importante tener en cuenta que, antes de acudir a un proceso ante la jurisdicción ordinaria, debe darse pleno cumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento respecto de los mecanismos de resolución de controversias. Bajo esta premisa, si en el contrato se pactó que ante una discrepancia, debían intentar previamente un proceso de conciliación, dicha instancia deberá agotarse antes de acudir a cualquier autoridad judicial. De igual manera, si el acuerdo corresponde a una cláusula compromisoria, cualquier controversia derivada del contrato deberá someterse necesariamente a la decisión de un tribunal de arbitramento.
2. Derecho al Desahucio:
En el mismo sentido, el artículo 5206 del Código de Comercio establece que en los eventos contemplados en el numeral 2ª y 3ª del artículo 518, el arrendador deberá otorgar al arrendatario un plazo mínimo de seis (06) meses para la entrega del inmueble, de lo contrario, el contrato se entenderá renovado en las mismas condiciones y durante el mismo periodo inicialmente pactado.
Dado que se trata de un arrendamiento de local comercial, la disposición reconoce que el arrendatario necesita un tiempo razonable para trasladar su operación, por lo que fija un término mínimo de seis meses para efectuar la restitución del bien.
Cabe precisar que este término de preaviso aplica únicamente para la terminación anticipada del contrato por las causales previstas anteriormente, y no corresponde al plazo de preaviso que las partes pueden pactar para la terminación del contrato en su fecha ordinaria de vencimiento.
3. Derecho a la Preferencia en el Arrendamiento:
En el artículo 5217 del Código de Comercio, se contempla la posibilidad de que el arrendador realice mejoras en los locales comerciales arrendados y otorga al arrendatario un derecho de preferencia para ser tenido en cuenta al momento de un nuevo arrendamiento.
En otras palabras, se limita la facultad del arrendador para exigir la entrega del inmueble a las causales señaladas obligándolo a que una vez termine las reparaciones o mejoras, deba ofrecerlo en primer lugar al arrendatario anterior para luego si poder ofrecerlo a terceros.
Seguidamente, el artículo 5228 del Código de Comercio establece los eventos que habilitan al arrendatario para solicitar al propietario del bien arrendado el pago de una indemnización. Entre estas situaciones se destacan la mora en el inicio de las obras de renovación de los locales comerciales y la utilización del inmueble para desarrollar actividades similares a aquellas que ejecutaba el arrendatario.
Esta sanción busca garantizar que el arrendador cumpla con los derechos reconocidos al arrendatario en el Código de Comercio, asegurando así la protección de la actividad económica que este desarrolla en el local arrendado.
En determinados casos, y previa revisión detallada de las circunstancias fácticas, la utilización del inmueble para desarrollar una actividad igual o similar a la que venía ejecutando el arrendatario podría configurar una conducta de competencia desleal.
4. Prima Comercial:
En primera medida se debe tener claro que la prima comercial no es una categoría jurídica regulada, sin embargo, por su trascendencia, en la práctica comercial se ha reconocido el pago de esta como costumbre.
Teniendo claro que el local comercial es el espacio físico donde el comerciante desarrolla su actividad económica, la prima corresponde a la valorización del negocio, al reconocimiento comercial del lugar, al good will o buen nombre construido.
Este valor inmaterial nace en favor del arrendatario una vez ha ocupado el local y ejecutado actividades comerciales.
Los comerciantes suelen pactar una “prima comercial” a título de indemnización, la cual debe ser asumida por el arrendador en favor del arrendatario o por el cesionario al cedente en el caso en el que se haga una cesión del contrato de arrendamiento. Su finalidad es compensar el posicionamiento o reconocimiento del local por parte de los clientes o consumidores.
Por último, este valor debe ser expresamente pactado en el contrato, de lo contrario se entenderá que no hay lugar a su reconocimiento.
Conclusión:
El Código de Comercio reconoce derechos especiales a los arrendatarios de locales comerciales en atención a la naturaleza de esta modalidad contractual. En virtud de ello, la ley concede prioridad al arrendatario para conservar el local, protegiendo la inversión realizada y el prestigio comercial construido durante la ejecución del contrato. De esta manera, se evita que el arrendatario sea desplazado después de haber hecho visible y consolidado su actividad económica en el punto de operación.
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Notas al pie
- Proyectó: J. Katherine Navas Arias, abogada especialista en derecho de los negocios. Revisó: Carlos E. Bernal Roa, abogado especialista en derecho tributario.
Artículo 2. Aplicación De La Legislación Civil: En las cuestiones comerciales que no pudieren regularse conforme a la regla anterior, se aplicarán las disposiciones de la legislación civil.
- Artículo 524. Carácter Imperativo De Estas Normas: Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.
- Artículo 518. Derecho de Renovación del Contrato de Arrendamiento: El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.”
- Artículo 519. Diferencias en la Renovación del Contrato: Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.
- Artículo 520. Desahucio al Arrendatario: En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente
Artículo 521. Preferencia de Anterior Arrendatario en Locales Reconstruidos: El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.
PARÁGRAFO. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.
Artículo 522. Casos de Indemnización del Arrendatario: Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.
En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.
- Las opiniones plasmadas en este documento son académicas y no pretenden ser una recomendación o concepto, en este sentido no comprometen la responsabilidad de los autores ni de las compañías. En caso de ser utilizado el mismo deberá ser citado.
