El Contrato de Uso de Espacios y su distinción frente al Arrendamiento de Local Comercial¹

En el dinamismo del mercado actual, han surgido modalidades contractuales que permiten el aprovechamiento de bienes sin la necesidad de recurrir a la transferencia de la propiedad de los activos. Es por eso que, el modelo arquetípico de negocio jurídico sobre el uso de activos dejó de ser la compraventa y aquellas figuras que implican el desprendimiento de la propiedad.

Es en este contexto en donde adquiere importancia la existencia los contratos que, sin transferir la propiedad, permiten el uso de los activos a cambio de un pago o remuneración. Entre estas destaca el contrato de uso de espacios (o concesión de áreas) y el contrato de arrendamiento.

1. Contrato de Arrendamiento de Local Comercial:

1.1 Naturaleza y Definición:

El contrato de arrendamiento está regulado en el artículo 1973 del Código Civil, así:

“El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.”

Bajo este esquema, una parte denominada arrendador transfiere a otra, el arrendatario, el uso y goce de un bien inmueble a cambio de una contraprestación económica denominada canon de arrendamiento.

Si bien el Código Civil regula de forma general el contrato de arrendamiento, sus disposiciones se aplican de manera preferente al arrendamiento de vivienda urbana. Por su parte, el arrendamiento de locales comerciales se encuentra regido de forma especial y parcial por el Código de Comercio, dejando al régimen civil un carácter residual o supletorio.

1.2 Principales Características:

• Regulación Especial: Este contrato es típico y nominado, regulado específicamente por el Código de Comercio (Artículos 518 al 524) y, de forma supletoria, por el Código Civil.
• Tenencia Autónoma y Exclusiva: El arrendatario recibe la tenencia material del inmueble, lo que le otorga el control físico y la exclusividad sobre el espacio. Esto implica que el arrendatario posee sus propias llaves y tiene autonomía sobre el recinto dentro de los límites pactados en el contrato.
• Derecho de Renovación: Tras dos años consecutivos de ocupación con el mismo establecimiento de comercio, el arrendatario adquiere el derecho a la renovación del contrato, limitando la facultad del arrendador para darlo por terminado unilateralmente.
• Estabilidad del Establecimiento de Comercio: La ley protege la ubicación física del negocio como parte integrante del “Establecimiento de Comercio”, buscando preservar la clientela y el esfuerzo del comerciante en ese punto específico.
• Canon de Arrendamiento Fijo: Aunque existe libertad contractual, el canon suele ser pactado como un valor fijo el cual se actualiza progresivamente, pero por lo general no se pacta un valor que dependa de una variable.
• En cuanto a las mejoras: Por regla general, el arrendatario asume los costos derivados de las mejoras realizadas en el inmueble, las cuales requieren previa autorización del arrendador. Al vencimiento del contrato, el arrendador no estará obligado al reintegro de las mejoras. No obstante, en el arrendamiento de locales comerciales, este punto adquiere especial relevancia toda vez que las adecuaciones se vuelven necesarias para el desarrollo del objeto social del arrendatario; por lo tanto, se recomienda pactar en el contrato una regla de compensación para estos eventos.

2. Contrato de Uso o Concesión de Espacios:

2.1 Naturaleza y Definición:

El contrato de uso de espacios consiste en el acuerdo mediante el cual una parte (concedente) otorga a otra (concesionario) el derecho a utilizar un área específica dentro de un inmueble de mayor extensión para un fin determinado — como la ubicación de un estand, un cajero automático o un punto de venta temporal — a cambio de una contraprestación económica.

Diversos doctrinantes se han propuesto la tarea de definir esta figura contractual; entre ellos destaca Jaime Arrubla Paucar, quien la describe de la siguiente manera:

“El contrato de concesión es aquel en virtud del cual un empresario llamado concedente, se obliga a otorgar a otro llamado concesionario la distribución de sus productos o servicios, o la utilización de sus marcas y licencias o sus espacios físicos, a cambio de una retribución que podrá consistir en un precio o porcentaje fijo, o en una serie de ventajas indirectas que benefician sus rendimientos y su posición en el mercado” (Arrubla Paucar, 2006)

En esta modalidad contractual, el objeto principal suele estar vinculado a la prestación de servicios complementarios y a la ubicación estratégica dentro de un entorno comercial ya consolidado.

En el mismo sentido, manifiesta Jean Guyenot, citado por Osvaldo Marzorati:

“El contrato de concesión no es un contrato de cambio sino de colaboración, con vistas a una relación de tipo continua que se perpetúa en el tiempo y que obliga a la cooperación entre las partes” (Marzorati, 2014)

En consecuencia, entendemos que el contrato de concesión tiene una finalidad de “colaboración” y ahorro de costos para ambas partes. Mientras el concedente reduce sus costos, el concesionario aumenta sus ventas gracias a la frecuentación que tiene el establecimiento del concedente.

En el Laudo Arbitral AEROCALI S.A. VS LIBRERÍA ATENAS S.A., los árbitros definieron este contrato como:

“La relación por medio de la cual, una persona natural o jurídica posee uno o varios establecimientos de comercio, que generalmente operan en cadena y sus servicios y/o productos están acreditados y son reconocidos por los consumidores, motivo por el cual atraen un público o cliente potencial y como instrumento de reducción de costos optimización del espacio, mejora de sus rendimientos y servicios ofrecidos a sus clientes, opta por facilitar algunos espacios físicos de su establecimiento a terceras personas comerciantes que desean ofrecer sus productos o servicios al público que visita el establecimiento de comercio de aquella persona natural o jurídica.”

Dicha definición reafirma el objetivo de reducir costos y trabajar en colaboración para el beneficio de las partes intervinientes en el contrato.

2.2 Principales Características:

• Innominación: Al no estar regulado expresamente, su existencia y efectos se rigen primordialmente por la autonomía de la voluntad de las partes y las reglas generales de las obligaciones.
• Tenencia Limitada: El concesionario no tiene el control exclusivo del inmueble. No posee “las llaves” del establecimiento y su permanencia está supeditada a las condiciones de acceso y seguridad dictadas por el concedente.
• Finalidad de Colaboración Empresarial: El objeto del contrato no es el simple goce de un bien, sino la integración de una actividad comercial en un espacio que ya goza de flujo de clientes.
• Subordinación Operativa y Técnica: El concesionario debe someterse a las directrices del concedente en aspectos críticos como horarios de atención, estándares de imagen corporativa, políticas de calidad y reglamentos internos de funcionamiento.
• Remuneración Variable: Aunque puede pactarse un valor fijo, es común que la contraprestación incluya un componente variable calculado sobre un porcentaje de las ventas netas del concesionario.

2.3 Importancia de la Estipulación Contractual:

Las partes deben definir con claridad aspectos como:

• La delimitación exacta del área.
• Los servicios incluidos en la contraprestación (internet, limpieza, seguridad).
• Las causales de terminación, que suelen ser más flexibles que en el arrendamiento tradicional.
• El pago mensual de la concesión de espacios.

3. Concesión de Espacios Vs Arrendamiento

Las diferencias sustanciales se resumen en tres ejes:

• Tenencia vs. Uso: En el arrendamiento se entrega la tenencia física y exclusiva del local. En el uso de espacios, el concesionario solo adquiere un derecho de aprovechamiento de un área que permanece bajo el control y administración general del concedente.
• Régimen Legal: La diferencia sustancial entre estas dos modalidades contractuales radica en su marco normativo. Mientras que el contrato de arrendamiento se encuentra tipificado y regulado, el contrato de concesión de espacio se caracteriza por ser una figura atípica, regida primordialmente por la autonomía de la voluntad.
• Estabilidad y Renovación: El derecho automático a la renovación tras dos años de ocupación continua, propio del arrendamiento comercial, no opera en el contrato de uso de espacios. En este último, la permanencia depende exclusivamente del plazo pactado, facilitando la rotación y la temporalidad.

4. Conclusión:

Si bien el arrendamiento de local comercial ofrece una armadura legal diseñada para proteger la inversión y estabilidad del comerciante, el contrato de uso de espacios se presenta como una alternativa eficiente para actividades que requieren flexibilidad, inmediatez y servicios compartidos. La elección entre una u otra figura debe partir de un análisis detallado sobre la necesidad de protección, inversión y obligaciones del comerciante.

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