Contrato de fiducia inmobiliaria en Colombia: partes, etapas y responsabilidades ¹

El artículo 1226 del Código de Comercio define la fiducia mercantil como:

“el negocio jurídico en virtud del cual una persona, denominada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes determinados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad específica señalada por el constituyente, en beneficio de este o de un tercero, denominado beneficiario o fideicomisario”.

De esta definición legal se desprenden dos elementos esenciales: i) la obligación del fiduciario de administrar o disponer de los bienes transferidos conforme la finalidad pactada; y, ii) la restricción legal según la cual solo las entidades expresamente autorizadas por la Superintendencia Financiera de Colombia pueden ejercer como fiduciario, en atención a la naturaleza especializada y regulada de esta actividad.

El contrato de fiducia se edifica sobre los principios de confianza y buena fe. El fideicomitente deposita su confianza en la sociedad fiduciaria atendiendo a su experiencia, idoneidad técnica y respaldo en el mercado, mientras que la fiduciaria confía en que aquel cumplirá de manera leal y oportuna las obligaciones asumidas, permitiendo así la adecuada ejecución del negocio fiduciario.

Una vez analizada esta figura jurídica en términos generales, resulta pertinente examinar su aplicación específica en el ámbito de los proyectos inmobiliarios, donde la fiducia adquiere una relevancia particular como mecanismo de administración, control y protección de los recursos y bienes destinados al desarrollo del proyecto.

1. Fiducia Inmobiliaria:

La Circular Básica Jurídica 029 de 2014 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, en el numeral 8.2 del Capítulo I, Título II, Parte II, define el contrato de fiducia inmobiliaria como aquel:

“negocio fiduciario que, en términos generales, tiene como finalidad la administración de recursos y bienes vinculados a un proyecto inmobiliario, o la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto, conforme a las instrucciones establecidas en el respectivo contrato”.

Esta definición evidencia que la fiducia inmobiliaria no se limita a la mera administración del inmueble, sino que comprende la gestión integral de los recursos financieros del proyecto, bajo un esquema contractual previamente definido, en el cual la sociedad fiduciaria actúa como un administrador especializado.

2. Partes que intervienen:

En esta figura jurídica intervienen diversas partes, cuya identificación resulta necesaria para una adecuada comprensión del contrato.

En primer lugar, se encuentra el propietario del bien inmueble que será destinado a la ejecución del proyecto inmobiliario. Habitualmente, dicho propietario es un tercero distinto de la constructora encargada de desarrollar el proyecto; no obstante, ello no impide que ambas calidades puedan recaer en un mismo sujeto.

En segundo lugar, interviene el desarrollador del proyecto, quien ostenta la calidad de fideicomitente y es el encargado de presentar la iniciativa ante la sociedad fiduciaria para su estructuración y ejecución. Una vez realizados los análisis técnicos, financieros y jurídicos correspondientes, ambas partes suscriben el contrato de fiducia, en el cual se establecen los objetivos del proyecto, las obligaciones de cada interviniente y las condiciones para su ejecución.

En desarrollo de dicho contrato, el fideicomitente transfiere el bien inmueble a la fiduciaria, quien constituye un patrimonio autónomo independiente, destinado exclusivamente al cumplimiento de la finalidad fiduciaria.

Por su parte, el tercero que se vincula con el propósito de adquirir uno de los inmuebles del proyecto adquiere la calidad de beneficiario y celebra con la fiduciaria un contrato de adhesión, aceptando las cláusulas previamente definidas en el contrato fiduciario, sin posibilidad real de negociación.

3. Etapas del negocio:

Al momento de la estructuración del negocio fiduciario, el propietario del bien inmueble lo transfiere a la fiducia, con lo cual se constituye un patrimonio autónomo y la fiducia se conoce como fiducia de parqueo. Esta figura jurídica tiene como finalidad proteger el bien frente a eventuales reclamaciones de acreedores, en la medida en que el inmueble se separa del patrimonio del tradente y queda jurídicamente afecto, de manera exclusiva, al cumplimiento de la finalidad fiduciaria prevista en el acto constitutivo.

En esta etapa, la fiducia actúa como intermediaria, encargándose de recaudar los aportes económicos que los beneficiarios realizan al proyecto. Una vez se cumplen los hitos pactados entre las partes, la fiduciaria procede a girar dichos recursos al fideicomitente. Usualmente, el primer desembolso se efectúa cuando el proyecto alcanza el punto de equilibrio; a partir de ese momento, la fiduciaria transfiere los recursos a la constructora, quien inicia la ejecución del proyecto inmobiliario. Es precisamente en esta fase cuando la denominada fiducia de parqueo se transforma en una fiducia inmobiliaria.

Una vez finalizado el contrato y cumplida la finalidad pactada, la fiduciaria procede a extinguir el patrimonio autónomo y a transferir a los beneficiarios los bienes que les correspondan, de conformidad con lo previsto en el contrato de fiducia.

4. Responsabilidad de las partes:

Teniendo en cuenta que el contrato de fiducia inmobiliaria es estructurado por el fideicomitente y la sociedad fiduciaria conforme a las características y necesidades del proyecto inmobiliario a desarrollar, son estos intervinientes quienes definen las obligaciones, etapas e hitos que deberán observarse durante la ejecución del contrato.

En este escenario, el beneficiario se encuentra limitado para negociar las condiciones del negocio, pues su vinculación se produce mediante la simple adhesión a los términos ya definidos. No obstante, dicha adhesión no implica que el beneficiario adquiera los mismos derechos y obligaciones del fideicomitente, toda vez que su posición jurídica dentro del negocio fiduciario es distinta. Precisamente por ello, la Superintendencia de Industria y Comercio ha indicado en reiteradas oportunidades lo siguiente:

“El fideicomitente constructor será quien deberá responder ante los consumidores por eventuales fallas o daños en los bienes inmuebles, así como se encuentra establecido en el artículo 8 de la Ley 1796 de 2016, la cual de manera expresa prevé que el constructor deberá amparar los perjuicios patrimoniales ocasionados al consumidor o comprador de vivienda, sin perjuicio de las demás normas de protección al consumidor contenidas en la Ley 1480 de 2012”

En este sentido, ante un eventual incumplimiento de las obligaciones previstas en el contrato de fiducia, el beneficiario deberá dirigir su reclamación contra la parte a la que le correspondía el cumplimiento de la obligación incumplida, de conformidad con lo pactado en el negocio fiduciario y la distribución contractual de responsabilidades.

Si bien es cierto que la sociedad fiduciaria no es la obligada a ejecutar el proyecto inmobiliario, desempeña un papel fundamental en la administración de los recursos vinculados al mismo. En razón de ello, la Superintendencia Financiera de Colombia, mediante el Concepto No. 2008068357-003 del 27 de noviembre de 2008, precisó el alcance de la responsabilidad de la fiduciaria en este tipo de negocios, en los siguientes términos:

 “Las obligaciones que contrae la sociedad fiduciaria en los contratos de administración de preventas inmobiliarias no implican la garantía del cumplimiento de un fin específico, pero sí el deber de actuar con el mayor grado de diligencia en su gestión y, en particular, en la administración de los recursos, por lo que responderá hasta la culpa leve”

En distintos escenarios se ha debatido si la gestión de la sociedad fiduciaria constituye una obligación de medio o de resultado. Al respecto, se ha precisado que, en determinados aspectos, la actuación de la fiduciaria comporta una obligación de resultado, en la medida en que los desembolsos efectuados a favor de la constructora deben realizarse únicamente previa verificación del cumplimiento de los hitos establecidos en el contrato de fiducia. Lo anterior obedece a que la fiduciaria cumple un rol de garante frente a los beneficiarios en el desarrollo del proyecto inmobiliario. No obstante, ello no implica que el fideicomitente se exonere de responsabilidad directa en el evento en que no se cumpla la promesa de estructurar y ejecutar el proyecto inmobiliario.

 5. Conclusión:

La fiducia inmobiliaria se consolida como un instrumento jurídico fundamental para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, al permitir la administración ordenada y segura de los bienes y recursos involucrados. Su adecuada estructuración, basada en los principios de confianza y buena fe, delimita claramente las responsabilidades de cada interviniente y fortalece la seguridad jurídica del negocio.

No obstante, la vinculación de los beneficiarios mediante contratos de adhesión exige un especial deber de transparencia y diligencia por parte del fideicomitente y la fiduciaria, con el fin de garantizar la protección de los adquirentes y el equilibrio contractual.

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